Vous êtes vendeur ?
Vente avec occupation
Celles-ci sont les opérations les plus fréquentes, à la différence du viager libre. Elles sont complexes et elle sont souvent réalisées par des professionnels se proclamant experts en viager, alors que leur compétence en la matière est des plus limitée. Or ils travaillent souvent avec des personnes vulnérables, qu’il s’agisse des vendeurs ou des acquéreurs .
Vous pourrez recevoir :
1/ Soit pour le viager classique, un bouquet (vivement conseillé) et une rente indexée sur le coût de la vie . Attention toutefois, le non-paiement de la rente viagère (heureusement rare), n’entraîne pas toujours la résolution de la vente, contrairement aux dires de nombreux professionnels ; ou bien encore si celle-ci a joué le bouquet et les rentes viagères perçues peuvent être à restituer alors qu’ils ont souvent été utilisés !
2/Soit pour un paiement au comptant sans rente viagère pendant la période d’occupation permettant à l’acquéreur d’emprunter à la différence d’un bouquet qui doit être financé personnellement.
La quasi-totalité du marché est constituée par les ventes avec occupation, le viager libre est rare. Les acheteurs s’intéressent à ces ventes, s’agissant d’un placement immobilier à long terme sans les soucis de la gestion locative, et avec des prélèvements fiscaux et sociaux souvent moindres (régime des plus-values lors de la cession) que pour les investissements locatifs traditionnels.
Reste à convaincre un acquéreur de l’intérêt d’une telle opération : les montants proposés devront être justifiés tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. Vous devez exiger de vos conseils la justification précise de leurs calculs et ne pas vous satisfaire de simples déclarations orales non étayées par un écrit (exigez les avant même de signer un mandat de vente ). Vous pourrez nous transmettre les informations que vous aurez reçues ainsi que le projet de mandat : nous vous ferons alors part de nos observations. De note côté, nous ne nous satisfaisons pas de simples calculs résultant du barême Daubry, susceptibles d’engager la responsabilité de leurs utilisateurs dans certains cas.
Détermination de la valeur occupée
- A partir de la valeur libre du bien hors commission d’agence
- De diverses espérances de vie liées à votre âge ou à vos âges
2 modes de calculs de la valeur occupée sont envisageables
2/ Soit à partir de divers taux de rendement interne prévisionnel annuel (TRIPa) souhaité par l’acquéreur au terme présumé de l’opération (décès) tenant compte ou non d’une partie ou de la totalité des montants supportés par l’acquéreur (somme versée initialement, frais d’acquisition, charges annuelles estimées du propriétaire, rentes viagères supposées être versées)
- Attention, ces calculs seront différents selon que vous bénéficiez d’un droit d’usage et d’habitation (le plus souvent conseillé) ou d’un usufruit (vous resteriez alors redevable de la quasi-totalité des charges, impôt foncier compris, comme si vous étiez pleinement propriétaire ce qui est très rarement expliqué et peut même être très dangereux tant pour vous que pour l’acquéreur.
- Si vous optez pour le droit d’usage et d’habitation vous recevrez une rente viagère en cas de départ anticipé de l’ordre de 40% de la valeur locative brute . Il en sera de même si vous optez pour un bouquet et une rente viagère.
- Si vous optez pour l’usufruit et si vous n’occupez pas le bien vous pourrez alors le louer et percevoir un loyer avec cependant les soucis de la gestion locative, des prélèvements fiscaux et sociaux plus élevés que sur la rente viagère. Attention, vous aurez également à supporter les charges de remise à niveau exigées par le législateur pour la location.
Nous vous communiquerons ensuite le résultat de nos calculs qui vous aideront à comparer la vente traditionnelle en viager aux autres possibilités qui vous sont aujourd’hui offertes.
Détermination de la rente viagère si bouquet et rente viagère
Pour déterminer celle-ci , seront pris en compte votre espérance de vie et un taux d’intérêt, se situant en 2023 entre 0 et 2 %, le plus souvent conseillé considérant l’indexation de la rente sur le coût de la vie. En effet, pendant les années où l’inflation avait pratiquement disparu, le taux de rente était souvent déterminé avec un taux d’intérêt correspondant à celui du TRIPa. Cette pratique aujourd’hui est à prohiber.
Nous vous communiquerons le résultat de nos calculs après avoir reçu votre réponse à notre demande d’informations.
Vente en viager libre
Elle est rare et à conseiller aux vendeurs dont l’âge se situe entre 70 et 80 ans. Avant 70 ans, elle est difficile à réaliser considérant le paiement d’une rente sur une durée qui peut être très longue ; les acheteurs devront alors être jeunes. Au-delà de 80 ans, elle est également difficile à réaliser : le montant de la rente viagère pour l’acquéreur sera souvent supérieur à la mensualité d’un prêt bancaire. C’est pourquoi jusqu’en 2022, en période de taux d’intérêts modestes, les acquéreurs privilégiaient souvent le prêt bancaire classique de préférence à la rente viagère, ce qui n’est plus le cas en 2023 .
L’intérêt de percevoir une rente n’est pas toujours le bon choix, considérant qu’elle supporte l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur 30% de son montant (si plus de 70 ans), et que son taux est souvent déterminé en 2023 avec un taux d’intérêt se situant entre 0 et 2 %. Or, il y a une trentaine d’années le taux d’intérêt pris en considération pour le calcul du taux de rente allait jusqu’à 4.5 % et l’espérance de vie était très inférieure à celle d’aujourd’hui, d’où des taux de rentes quelquefois supérieurs de 50 % à ceux d’aujourd’hui!
C’est pourquoi l’Institut Privé du Viager a l’intention de s’adresser au Ministre de l’Economie et des Finances en lui proposant une méthode équitable d’imposition fiscale et sociale sur les rentes viagères qui favorisera leur diffusion.
Autres solutions différentes de celles exposées
Le viager n’est pas toujours le meilleur choix. Aussi avons-nous envisagé des solutions quelquefois mieux adaptées à votre situation personnelle .
- La vente avec un crédit vendeur appelée souvent à tort vente à terme
- La vente à un investisseur en devenant son locataire
- Le prêt viager hypothécaire (PVH)
- Le viager financier auprès d’une compagnie d’assurances
- La vente au comptant avec des rachats partiels mensuels sur un contrat d’assurance vie
Nous vous aiderons dans le choix de la solution la mieux adaptée à votre situation patrimoniale.
Le premier contact s’effectuera sans engagement et sans coût. Si vous recherchez un acquéreur, nous pourrons vous mettre en relation avec un agent immobilier ou un notaire s’étant engagés à respecter les pratiques que nous proposons et ayant suivi une formation adaptée.
Si vous le souhaitez, nous pourrons réaliser une étude relative à la vente de votre bien et vous préciser la solution la plus appropriée à votre situation personnelle et patrimoniale.