Opérations viagères
Contexte actuel de ces opérations
La rente viagère est la plus ancienne retraite au monde. Elle doit être adaptée à notre époque. Les acquéreurs sont de plus en plus inquiets pour le paiement d’une rente viagère indexée sur le coût de la vie considérant les taux actuels d’inflation. Nombreux étaient ceux optant jusqu’à la fin de l’année 2022 pour un paiement au comptant (sans rente viagère pendant la période d’occupation), financé par un prêt bancaire classique. Or en en 2023 et 2024, les taux d’intérêts pour les emprunts de longue durée étaient proches de 5 % ; corrélativement les mensualités de remboursement progressent d’environ 25 % pour des prêts de longue durée.
Les vendeurs sont de plus en plus nombreux. Faut-il que les acquéreurs soient présents considérant la situation actuelle de l’immobilier, l’augmentation des espérances de vie, et la forte revalorisation actuelle de la rente viagère (proche de 5 % an dans les deux dernières années) qui les inquiète face à un engagement de longue durée ?
Acquéreurs et vendeurs doivent donc être informés par des calculs précis, bien éloignés des pratiques actuelles (barème Daubry comportant de nombreuses erreurs, logiciels divers avec espérances de vie standards… calculs du CSN souvent inadaptés !). Ces calculs sont très intéressants pour les vendeurs : restera à convaincre les acquéreurs de s’engager avec de tels montants.
L’arrivée de nombreux nouveaux intervenants sans réelle expérience dans les domaines juridiques et fiscaux, de la gestion de patrimoine laisse craindre que de multiples erreurs se produisent, même si elles seront quelquefois corrigées par les notaires s’ils interviennent rapidement (or les vendeurs sont engagés sans en avoir conscience par un simple mandat de vente !).La rémunération de ces opérations pour les notaires est anormalement modeste pour les ventes avec occupation, alors que leur responsabilité est susceptible d’être engagée à tout moment par l’une des parties et même quelquefois, par les ayants droits des vendeurs.
Objectifs de l'Institut Privé du Viager
- Mettre fin à l’opacité sur les calculs de la rente viagère, de la valeur d’un bien occupé la vie durant du vendeur, en mentionnant dans les actes notariés les paramètres pris en considération pour ces calculs, les résultats obtenus en mentionnant le TRIPa brut ou net (taux de rendement interne prévisionnel annuel) pour l’acquéreur sur les sommes qu’il est supposé investir jusqu’au terme présumé de l’opération . Une même démarche est à effectuer auprès des vendeurs.
- Aider les vendeurs, les acquéreurs et leurs conseils en leur prodiguant des informations appropriées pour les calculs et sur l’environnement juridique, fiscal et économique de ces opérations
- Demander aux divers ministères concernés des modifications relatives :
- à la protection des vendeurs insuffisamment garantis en cas de non paiement de la rente viagère contrairement aux déclarations de nombreux professionnels
- à certains aspects du droit civil inadaptés aujourd’hui à la rente viagère. La loi du 25 Mars 1949 portant sur les rentes viagères doit être impérativement supprimée. Elle est heureusement peu connue : elle pourrait en effet, accroître la rente servie par l’acheteur ou la déduire.
- aux prélèvements fiscaux et sociaux trop élevés sur la rente viagère, base imposable à l’IFI souvent injuste pour l’acquéreur contrairement aux dires de nombreux professionnels !